天河都荟二期正式开盘，价格还是蛮不错的，塔楼单价4.2-4.6万，72-124平总价305-580万，板楼单价5.2-5.4万，总价760-780万。
这个价格和一期差不多，不算背刺，观望的朋友也等到了满意的价格。
不过我觉得没必要用"卖爆"这个词来形容目前的市场，毕竟货量推的也不是很多。
只是这个价格一出，天河东的那些次新二手，就比较尴尬了。
先说下目前的价格行情。
牛奶厂四大金刚，这两年交易其实不多，最近的成交价其实很难作为参考，很多二手是一个月一个价。但是从挂牌价来说，龙湖南向100平3房2卫已经到了400万以内，华润天合88平最便宜的一套418万。
四房方面，金地123平目前挂535-550万，华润天合124平550万，不是天地楼层。
如果前两年关注奶厂的朋友会觉得不可思议，毕竟当初这个价格只能买到金地89平，现在买四房都有剩余。
再看看保利天汇。以一期为例，95平南向三房两卫刚成交了一套，上一套是380万，这套应该是370上下（暂时还未展示），这个价格可以买到天河都荟85平的。
但是要注意，天河都荟密度更低，户型利用率更高，套内应该相当于过去旧规110平左右的实用面积，去地铁站也更近，还有学校的加持。
教育配套就见仁见智，起码从牌子来看，广州中学教育集团吸引力会比奥体更大。如果是300万出头，现在只能买到天汇88平顶楼，天河都荟则可以买南向的72平三房两卫，按照这个利用率换算，还是比旧规88平的空间更大。
尤其是对于智慧城科学城上班而言，两个地方区别不是很大。天河都荟目前三房两卫的门槛比上面这些次新二手低多了，同总价的户型，套内空间更大，而且去地铁站和商业的距离更近。
你是买家会怎么选呢？其实购买力已经给出了答案。这样来看，这些二手，价格还有调整空间，毕竟我上面说的，都是成交价或者接近成交的价格，大部分房源价格都比最低挂牌价更贵。
不过就像很多朋友担心的那样，天河都荟也存在一些不确定性，我还是得给大家摊开来说说。
首先是学校。广州中学教育集团，没啥问题，九年一贯制更加方便，也是现在很多新盘的标配。不过以后生源如何构成，现在是不确定的，毕竟整个小区才1200户，36个班的学校，一个小区是撑不起这么多生源的。
所以小学到时候会不会有周边的学校，或者统筹的学生，初中大概率不只是接受小学部直升，肯定也有其他学校的生源。这里要打一个问号。
开学时间对很多家庭也不够友好，目前来看，28年才会开学，不适合这两年就需要学位的家庭。其次是交付品质。大家可以看看天河一品的新闻，当时是有维权的，所以天河都荟是否可以给到业主更高的信心，这个得看开发商后期的交付情况了。
最后是交付时间。对于这两年需要住进去的家庭，这种新规产品的期房，都不合适，交房起码要两年半，住进去差不多三年之后了，有点久。但这不是影响项目价值的缺点，而是和很多买家的需求无法匹配。
除此之外，确实没有太多可以挑剔的地方。
地段，旁边就是智慧城，科学城，有大量的高学历高认知的购买力；
交通，去21号线智慧城站大概600-900米的距离，步行时间差不多在8-4分钟，算是很友好的了。
不过这里要提一下，21号线在天河公园截止，不直接通员村站，对于在5号线沿线上班的朋友，就没那么方便了。如果是21转11号线，去琶洲去天河比，其实还挺便利的。
商业，最近的就的广百广场，是天河东部仅有的几个商业综合体之一，万科云和时代epark也有沿街商铺。产品和户型就更不用说了，2.5的容积率，3-3.3米的层高，基本上都是南向，利用率依然有120%，72平都可以做到三房两卫。
对于买家来说，不管是300万，400万还是500万的预算，都可以买到相应的户型，目前比板块内大多数二手都要有性价比的。
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